購屋貸款
房屋貸款成數、利率與頭期款一次了解

買房頭期款一般建議準備房屋總價的 2 成（20%）。

• 標準狀況：若銀行核貸 8 成，總價 1,000 萬元的房屋需準備 200 萬元自備款。
• 特殊狀況：若為老屋、套房或個人信用條件受限，銀行可能僅核貸 6 至 7 成，自備款則需提高至 3 至 4 成。

新青安貸款（全稱「青年安心成家購屋優惠貸款」）是政府為協助無自有住宅家庭購屋所推出的政策性房貸專案，提供優惠利率、最高 5 年寬限期及最長 40 年還款期限。

首購族都可以申請嗎？不一定，並非所有首購族都能申請。雖然它的核心對象是「無自有住宅」的購屋族（名下只要沒有房產，即使過去曾買過房屋、後來賣掉也符合資格），但必須同時符合以下限制：

1. 年齡與貸款年限限制：申貸時須未滿 50 歲，且須符合「年齡＋貸款年限合計不高於 80」的規定。
2. 所得排富條款：借款人個人年所得必須在 200 萬元以下。
3. 房屋總價上限：台北市 3,500 萬元以下；新北市及新竹縣市 2,500 萬元以下；其他縣市 2,000 萬元以下。
4. 一生限貸一次：每人一生僅能申貸一次，且過去未曾核貸過青安或農安優惠貸款。

實際申請資格以政府最新公告及承作銀行審核為準。

1. 立即尋找「備胎銀行」重新送件：由於各家銀行的鑑價標準、授信政策及內部資金水位不盡相同，若首家申貸之銀行核貸成數未達預期或遭到婉拒，應立即備妥相關文件，轉向 2 至 3 家不同體系之金融機構（如公股行庫、民營銀行或地區農漁會）進行跨行遞件，爭取更佳之授信條件。
2. 補強個人財力或增加保證人：尋找收入穩定、信用良好的二等親內親屬（如父母、配偶、兄弟姊妹）擔任保證人，能有效提高銀行的放款信心與額度；或補上年度扣繳憑單、經常性帳戶存款流水、股票或基金、儲蓄型保單等財力證明。
3. 搭配其他合法融資工具補足缺口：若自身信用與收入條件優良，可向銀行額外申請一筆信用貸款來補足自備款差額；若名下還有其他不動產殘值，可評估透過體制健全的上市融資公司申辦二胎；若買的是預售屋，可第一時間與建商協商，詢問是否提供「公司貸」分期償還差額。
4. 檢視合約與賣方協商：翻閱買賣契約書，檢查是否有加註「貸款成數不足 O 成可無條件解約」的保障條款；若無解約條款，應盡快與賣方誠意協商，爭取延長履約期限，以換取時間籌措資金。

預售屋的貸款流程與成屋不同，不需要在買房當下就申請貸款，而是在工程進行至尾聲、準備交屋前數月（通常為完工使照取得後），由建商統一安排合作的整批分戶貸款銀行來協助申辦。

申貸三大步驟：

1. 配合建商指定銀行或自行評估：建商通常會談妥一家或數家合作銀行統一送件；若個人條件佳，也可以選擇自己找喜歡的銀行申辦。
2. 準備申貸文件：備妥身分證、第二證件、財力證明（如扣繳憑單、薪轉證明或經常性存摺）及不動產買賣契約書。
3. 銀行鑑價與對保：銀行會進行屋況鑑價與個人信用審核，確認額度後，雙方約定時間至銀行簽署借款契約（對保），並於交屋時正式撥款。

交屋前要準備多少自備款？

1. 定金、簽約金與開工款（約 10%）：剛下訂、簽立買賣合約時需支付。
2. 工程期款（依進度分期繳納，約 10%）：在房屋興建期間，依照合約工程進度分期繳納（部分建案提供「工程期零付款」）。
3. 交屋保留款（通常為總價 5%）：依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，買方享有總價 5% 的「交屋保留款」權利，等到完工、驗屋合格、正式交屋並辦妥產權移轉後，才連同銀行撥款一起支付給建商。
4. 雜費與預備金（約 1%～2%）：交屋時需繳納契稅、代書費、地政規費、預繳管理費及代辦費等相關稅費。

首購族在申辦房貸時，主要可分為兩大類方案：

1. 政府政策性貸款：青年安心成家購屋優惠貸款（新青安），享有政府利息補貼、最長 40 年還款期限及最高 5 年寬限期，是首購族減輕初期現金流壓力的首選。
2. 一般銀行商業首購房貸：若不符合新青安條件（例如年齡超過、所得超標或曾貸過），則可向各大公股或民營銀行申請一般首購房貸。目前市場利率依個人信用與條件約落在 2.2%～3.0% 左右。

第一次買房可以貸多少？在個人信用正常、收入證明充足且房屋鑑價沒有問題的前提下：

• 最高貸款成數：標準首購族最高可貸到 8 成（80%）的房屋鑑價金額（部分優質客戶或特定專案有機會到 8.5 成）。
• 新青安貸款：最高額度為 1,000 萬元（若購屋總價高於 1,000 萬，超過的部分可搭配一般銀行房貸補足）。
• 一般銀行首購：無硬性上限額度，主要依據房屋鑑價金額以及借款人的「收支負債比」來綜合判定最終核貸金額。